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地產大佬的戰略游戲:融創“外出”與萬科回歸

  2019年03月26日 23:07
  來源: 第一財經

巨人轉身慢。隨著地產行業集中度上升,頭部房企競爭更加激烈。眾多房企尋求戰略轉型,在地產主業之外發力多元化布局。

然而賽道競爭中,各方信號卻略有不同。3月25日,融創中國(01918.HK,下稱“融創”)宣布戰略升級,搖身一變成為“中國家庭美好生活整合服務商”,滿足中國家庭對美好生活的需求。

對于這艘巨輪未來的行駛軌跡,融創中國行政總裁汪孟德稱,融創未來會有兩個聚焦,即保持地產的核心主業地位,沿著地產+的方向,為中國家庭的美好生活服務,其中主要聚焦文旅和文化。

一邊是主業之外發力文旅,一邊卻在回歸基本盤。此前,萬科(000002.SZ)董事會主席郁亮表示,“基本盤”將是2019年最重要的詞匯,要先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉。

不同的論調,相同的焦慮。在未來行業充滿不確定時,多元化與回歸都是為了生存。正如融創強調地產+、萬科聚焦主業,房企在謀求多元發展時,均是在自身實力基礎上進行升級,盲目發散只會淪為“折戟”案例。

轉型“整合服務商”

隨著房地產行業黃金時代落幕,房企轉型勢在必行。如何突破地產開發天花板,跟上社會需求變化的脈搏,成為每個房企必須面對的命題。

融創選擇在堅持地產為核心主業的基礎上,布局文旅與文化板塊,致力于成為“中國家庭美好生活整合服務商”,圍繞地產主業來布局消費升級方向。

汪孟德對外表示,隨著居民可支配收入持續增長,人們追求美好生活的愿望更加強烈,中國家庭消費升級的趨勢更加明顯。這也意味著當下市場環境與消費需求正在發生變化,物質滿足之外,豐富的精神文化生活與美好的情感體驗,都是美好生活的重要內涵。

“這種變化對我們來說,既是挑戰,也是機遇。”汪孟德說。在融創的愿景中,繼此前的高端精品戰略后,融創要為中國家庭提供好房子,提供好社區;隨著消費升級,要提供更多的旅游、度假、文化、娛樂業務。

至此,融創四大戰略板塊全新布局,包括作為“中國高端精品生活創領者”的融創地產,作為“品質生活服務專家”的融創服務,作為“中國家庭歡樂供應商”的融創文旅,以及聚焦內容環節、布局文化行業全產業鏈的融創文化。

四大板塊將發揮聯動協同效應,將融創打造成一個綜合性集團。例如,對于文化板塊而言,其制作的內容可以在文旅項目落地;對于物業板塊而言,以此接管了大面積的非住宅項目,有利于提高其業務拓展的能力;對于地產板塊來說,文旅城等項目有利于強化綜合開發和運營能力,提前鎖定回報期。

而地產板塊作為融創的核心主業,未來仍將是戰略重點。汪孟德稱,過去十幾年的發展,融創在打造高端優質產品、提供優質服務方面,積累了很多行業能力。未來融創將圍繞客戶不斷提升的需求,繼續提供更多的產品與服務。

文旅板塊正式獨立

自去年成立以來,融創文旅集團便一直備受關注。業內觀點看,融創文旅集團的成立其實是融創中國戰略升級的前兆。第一財經記者注意到,2019年春節前后,除青島東方影都外,其他萬達文旅城全部完成更名,統一叫做融創文旅城。

更名背后,在于融創文旅板塊被集團寄予厚望。汪孟德表示,未來融創文旅將成為融創新的價值增長點。

不過,文旅項目投資大、運營難、投資回報周期長。融創將如何打好這手牌?畢竟此前,萬達也并未提供可供參考的成功經驗。

汪孟德稱,融創文旅將布局城市核心區域,已覆蓋中國一、二線核心城市,無論人口基礎,還是交通便捷性,都具備基礎。

目前,融創文旅旗下有10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮,涵蓋39個樂園、24個商業、約70家星級酒店。廣州、無錫兩座融創文旅城也將于6月開業。

此番資產規模源于融創對萬達文旅項目的收購。2017年7月,融創以438.44億元現金收購萬達13個文化旅游項目91%的股權。2018年10月,融創又以約62.81億元收購萬達文化管理100%股權,成為13個文旅項目的實際管理者。目前為止,融創文旅團隊約7000人,其中有5000人來自萬達文旅。

汪孟德認為,通過長期投入和運營,融創文旅價值會在5~10年后逐步顯現。

出走與聚焦的悖論

不過,文旅是一個長期的產業,十年甚至二十年才能形成,因此,融創會堅持長期運營的思路,不會看短期的收益回報。

汪孟德也表示,未來融創的“地產+”會為融創貢獻大量的現金流。言外之意便是,集團的盈利仍需依賴地產主業。

值得注意的是,自去年下半年開始,融創就放緩了銷售步調。

2018年12月單月,融創合同銷售金額446.0億元,合同銷售面積約295.8萬平方米,對比2017年12月,分別減少30.49%、32.70%。這也是融創2018年全年首次出現銷售同比下降。

在房地產持續下行的階段,房企都在尋求轉型的道路。而隨著文旅地產的市場需求不斷增長,其日益成為房企快速加碼的領域。融創發力文旅布局,也無可厚非。

但頭部房企釋放的聲音總是耐人尋味。在3月26日萬科年度業績發布會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝直言:“沒有一個大企業轉型容易。”此前,郁亮表示“基本盤”將是2019年最重要的詞匯,要先求得根基的穩固。

有開發商人士評價,企業發展與創新之本來源于“規模優先,回歸核心”,回歸核心之后,才能由此出發,向外擴張。而房企真正的多元化,是在實力基礎上進行業務再造和升級,否則產業只是淪為延續地產開發業務的手段而已。

而行業的現實邏輯也是如此。真正打出多元化籌碼的,都是在規模體量上遠超同行的頭部房企。過去一年,TOP10房企門檻超2000億,千億房企數量達到30家、TOP50門檻近550億元。

克而瑞研究認為,千億房企的數量在達到30家之后,未來規模的擴容進程將放緩。龍頭房企將延續2018年的平穩發展,以追求有質量增長為主,多元化布局自然成為謀求新發展的籌碼。對于成長中的中小房企而言,多元化仍舊艱難,業績規模才是目前的戰略主位。


責任編輯:蘇隱墨
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